En termes simples, un prêt immobilier est un emprunt dans lequel votre maison sert de garantie. La banque ou le prêteur hypothécaire vous prête une grande quantité d’argent (généralement 80% du prix de la maison), que vous devez rembourser – avec intérêts – sur une période donnée. Si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, le prêteur peut prendre votre maison par le biais d’une procédure légale appelée forclusion.
Pendant des décennies, le seul type de prêt disponible était un emprunt à taux fixe remboursé sur 30 ans. Il offre la stabilité d’un paiement mensuel régulier – et relativement faible. Dans les années 1980, sont apparus des prêts hypothécaires à taux ajustables ( ARM ), prêts avec un taux d’intérêt initial encore plus bas qui s’ajuste ou se «réinitialise» chaque année pour la durée du prêt. Au plus fort du récent boom immobilier, alors que les prêteurs essayaient de contracter une hypothèque sur des emprunteurs même non qualifiés, ils ont commencé à proposer des ARM «créatifs» avec des périodes de réinitialisation plus courtes, des taux «teasers» extrêmement bas et aucune limite sur les augmentations de taux.
Si on regarde le flot de saisies depuis le crash du logement, il est clair que beaucoup d’emprunteurs n’ont pas bien compris les conditions des prêts hypothécaires qu’ils ont signés. Selon une étude, 35% des emprunteurs de type ARM ne savaient pas s’il existait une limite à la hausse possible de leur taux d’intérêt. C’est pourquoi il est essentiel de comprendre les conditions de votre prêt immobilier, en particulier les pièges des prêts «non traditionnels».
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un emprunt. Pour beaucoup de gens, c’est le plus gros emprunt qu’ils auront jamais emprunté. Avec un prêt ordinaire, il n’y a pas de garantie explicite. Le prêteur examine votre historique de crédit, votre revenu et votre épargne et détermine si vous présentez un risque élevé. Avec un prêt, la garantie du prêt est la maison elle-même. Si vous ne remboursez pas le prêt (ainsi que tous les frais et intérêts inclus), le prêteur peut prendre votre maison.
Les banques sont les prêteurs traditionnels. Vous pouvez soit solliciter un prêt auprès de la banque que vous utilisez pour votre compte courant ou votre compte d’épargne, soit vous pouvez vous renseigner auprès d’autres banques pour obtenir les meilleurs taux d’intérêt et les meilleures conditions. Si vous n’avez pas le temps de magasiner vous-même, vous pouvez travailler avec un courtier gratuit en prêt immobilier qui passe au crible par différents prêteurs pour négocier la meilleure offre pour vous. Les banques ne sont toutefois pas la seule source de prêt : les caisses populaires, certaines caisses de retraite et divers organismes publics proposent également des hypothèques.
Comme les autres prêts, les prêts hypothécaires portent un taux d’intérêt, soit fixe, soit ajustable, ainsi qu’une durée ou une «durée» du prêt, allant de cinq à 30 ans. Contrairement à la plupart des autres prêts, les prêts hypothécaires comportent de nombreux coûts et frais. Certains de ces frais ne sont facturés qu’une fois, comme les frais de clôture, tandis que d’autres sont ajoutés au versement tous les mois.
Coût d’un prêt immobilier
Le versement sur un prêt immobilier est la somme forfaitaire que vous payez dès le départ qui réduit la quantité d’argent que vous devez emprunter. Vous pouvez mettre autant d’argent que vous voulez. Le montant traditionnel correspond à 20% du prix d’achat, mais il est possible de trouver des prêts immobiliers ne nécessitant que 3 à 5%. Cependant, plus vous dépensez d’argent, moins vous avez de financement – et plus votre versement mensuel sera bas.
Le versement hypothécaire mensuel est composé des coûts suivants, connus de manière appropriée sous l’acronyme PITI:
Principal – Le montant total d’argent que vous empruntez au prêteur (après votre mise de fonds)
Intérêts – L’argent que le prêteur vous demande pour le prêt. C’est un pourcentage du montant total que vous empruntez.
Impôts – De l’argent pour payer vos impôts fonciers est souvent placé dans un compte séquestre, une entité tierce qui détient les impôts fonciers accumulés jusqu’à leur échéance.
Assurance – La plupart des prêts hypothécaires nécessitent la souscription d’une assurance contre les risques pour se protéger des incendies, tempêtes, vols , inondations et autres catastrophes potentielles. Si vous possédez moins de 20% de la valeur nette de votre maison, vous devrez peut-être également souscrire une assurance hypothécaire privée, dont nous parlerons plus loin.
Avec un immobilier à taux fixe, votre paiement mensuel reste à peu près le même pour toute la durée du prêt. Ce qui change de mois en mois et d’année en année, c’est la partie du versement hypothécaire qui rembourse le principal du prêt et la partie qui représente de l’intérêt pur. Le remboursement progressif du prêt initial et des intérêts accumulés est appelé amortissement.
