Lorsqu’un investisseur décide de se mettre dans un investissement locatif, il doit sur certaines règles comme le contrat de bail. Celui-ci contient des modalités juridiques qui constituent un socle commun au louage de biens immobiliers.
Définition du contrat de bail de location
Un contrat de bail de location immobilière est une convention par laquelle deux personnes : le bailleur et le preneur, s’engagent réciproquement. L’une d’entre elles met un logement à la disposition de l’autre. La seconde s’engage à s’acquitter d’une somme appelée « loyer ».
A noter que le contrat de bail n’implique pas obligatoirement le louage d’un bien immobilier. La location peut s’agir des choses meubles ou immeubles. Cela a été témoigné par la convention de location de coffre-fort ou encore par le contrat de crédit-bail. Mais il est important de savoir que le terme « bail » semble aujourd’hui couramment utilisé pour désigner une location immobilière, en l’absence de toute autre précision.
La durée d’un bail de location
Dans le cadre d’une location nue, la durée minimum du bail est de 3 ans quand le locataire est un particulier, et de 6 ans quand il s’agit d’une personne morale (société, association, etc.). Sans action de la part de l’une ou l’autre des parties, le bail est reconduit tacitement pour une durée de respectivement 3 ou 6 ans. Toutefois, la durée minimum du bail peut être ramenée à un an si le bailleur prévoit de récupérer son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Mais le propriétaire doit mentionner clairement ces raisons dans le bail puis notifier au locataire qu’il reprend en sa possession les lieux deux mois avant la fin du contrat.
Si c’est une location meublée, la durée du bail est d’un an minimum. A la fin de cette période, le bail est reconduit tacitement pour une durée d’un an, sauf action du propriétaire ou du locataire.
Dans le cas des locations à des étudiants, les propriétaires ont le droit de proposer des baux de 9 mois, qui ne sont pas reconductibles de façon tacite.
Quels sont les logements concernés ?
Le bail type prévu par la loi Alur s’applique à toutes les locations à titre de résidence principale conclues à partir du 1er août 2015. Il concerne à la fois les locations nues (y compris pour des locaux à usage mixte professionnel et d’habitation), les locations meublées et les colocations à contrat unique (autrement dit lorsque tous les colocataires ont signé le même bail).
Les baux en cours signés avant le 1er août 2015 n’ont pas besoin d’être modifiés, y compris lorsqu’ils sont prolongés par tacite reconduction. En revanche, les baux renouvelés sur proposition du bailleur, notamment en cas de réévaluation importante d’un loyer, doivent respecter les obligations du bail type.
Le bail d’habitation : votre contrat de location
Le contrat de location, aussi appelé bail, permet d’établir par écrit les droits et obligations d’un locataire et d’un propriétaire pour louer un logement. C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations à usage d’habitation : elle encadre le contenu des contrats portant sur des logements loués non meublés. Le contrat locatif peut être rédigé gratuitement entre particuliers en se basant sur des modèles types de bail de location. En revanche, la rédaction d’un contrat de location par un agent immobilier, un administrateur de biens ou un notaire est un service payant.